Quanto um imóvel realmente rende? Como calcular a rentabilidade líquida do aluguel

A rentabilidade que aparece em anúncios e índices é quase sempre bruta: o aluguel anual dividido pelo preço do imóvel. A rentabilidade líquida é o que sobra depois de vacância, custos não repassados ao inquilino, manutenção, administração e imposto de renda, dividido pelo que você realmente gastou para comprar. No exemplo deste artigo, um imóvel com rentabilidade bruta de 6,5% ao ano entrega entre 2,2% e 3,9% líquidos, dependendo das premissas.

Rentabilidade bruta: o ponto de partida

A conta bruta é simples: aluguel mensal × 12 ÷ preço do imóvel. Um imóvel de R$ 500 mil alugado por R$ 2.700 tem rentabilidade bruta de 6,48% ao ano.

É útil para comparar imóveis entre si e acompanhar o mercado. Em setembro de 2026, segundo o FipeZAP, a rentabilidade bruta média do aluguel residencial era de 6,13% ao ano no Brasil e de 6,43% ao ano em São Paulo. Esses números usam preços anunciados de venda e de aluguel, e não os valores efetivamente negociados, que costumam ser menores.

O que separa o bruto do líquido

Custos de aquisição

O preço do imóvel não é o seu investimento total. Somam-se o ITBI (em São Paulo, 3% do valor da transação), escritura e registro em cartório e, eventualmente, comissão, avaliação e pequenas adequações antes de alugar. Neste exemplo, consideramos 4,2% de custos, o que leva o investimento a R$ 521 mil.

Vacância

É o período sem inquilino, entre um contrato e outro. Além de não receber aluguel, você paga condomínio e IPTU nesses meses. Um mês vago por ano já reduz a receita em 8,3%.

Taxa de administração

Imobiliárias costumam cobrar uma porcentagem do aluguel para administrar o contrato, além de uma taxa na locação. Quem administra sozinho economiza a taxa, mas assume o trabalho e o risco de inadimplência sem apoio.

Manutenção

Pela Lei do Inquilinato, reparos estruturais e de desgaste natural cabem ao proprietário. Pintura entre contratos, troca de equipamentos e consertos hidráulicos ou elétricos entram aqui. Imóveis mais antigos pedem uma reserva maior.

Imposto de renda

Para pessoa física, o aluguel recebido de outra pessoa física é tributado mensalmente pelo carnê-leão, pela tabela progressiva. Para quem já tem renda alta, a alíquota marginal tende a ser a máxima, de 27,5%. Algumas despesas pagas pelo proprietário, como IPTU, condomínio e a comissão da administradora, podem ser deduzidas da base, nos termos das regras da Receita Federal. A reforma tributária (Lei Complementar nº 214/2025) também prevê a cobrança de IBS e CBS sobre locações de pessoas físicas que ultrapassem determinados limites de receita e de número de imóveis, durante a transição. Confirme seu enquadramento com um contador.

Exemplo: imóvel de R$ 500 mil em três cenários

O mesmo imóvel, anunciado com 6,48% de rentabilidade, entrega na prática entre 2,2% e 3,9% ao ano, e o imposto de renda é o maior item de redução. A vacância e a manutenção, sozinhas, explicam a diferença entre o cenário otimista e o conservador.

Retorno total: renda mais variação do preço

A rentabilidade líquida mede só a renda. O retorno total de um imóvel soma a renda líquida e a variação do preço ao longo do tempo, que pode ser positiva ou negativa. Se o imóvel do exemplo se valorizasse 4% ao ano em termos nominais, o retorno total no cenário base ficaria perto de 7% ao ano, antes do imposto sobre o ganho de capital na venda e dos custos de venda.

Esse número precisa ser comparado com o custo de oportunidade. Com a Selic em 13,75% ao ano em outubro de 2026, uma aplicação pós-fixada rende, depois do imposto, em torno de 11% a 12% ao ano em termos nominais. No curto prazo, a renda fixa vence essa comparação com folga. O caso do imóvel passa por outros fatores: horizonte longo, proteção do aluguel contra a inflação, uso de crédito sem juros ou com juros menores que o rendimento do capital e um eventual ciclo de queda dos juros. Discutimos esse cenário em como a Selic muda a forma de comprar imóveis.

Os erros mais comuns na conta

• Dividir o aluguel pelo preço e esquecer ITBI, cartório e preparação do imóvel.
• Supor 12 meses de aluguel por ano, todos os anos.
• Ignorar o imposto de renda ou calculá-lo com uma alíquota menor do que a sua.
• Usar o aluguel anunciado, e não o que imóveis parecidos efetivamente conseguem.
• Comparar a rentabilidade bruta do imóvel com a rentabilidade líquida de um investimento financeiro.
• Somar a valorização passada como se fosse garantida no futuro.

Como fazer a sua própria conta

1. Investimento total = preço + ITBI + escritura e registro + custos de preparação.
2. Receita anual = aluguel realista × meses esperados de ocupação.
3. Custos anuais = administração + condomínio e IPTU nos meses vagos + manutenção + seguro, se houver.
4. Imposto = alíquota marginal × (receita − despesas dedutíveis).
5. Rentabilidade líquida = (receita − custos − imposto) ÷ investimento total.
6. Compare com o rendimento líquido de uma alternativa de risco conhecido, no mesmo prazo.

O modelo de locação muda bastante essa conta. Na locação por temporada, a receita bruta pode ser maior, mas os custos também são. Fizemos a comparação completa em Airbnb ou aluguel tradicional.

Conclusão

A rentabilidade anunciada é um ponto de partida, não um resultado. Entre o aluguel do anúncio e o que fica no seu bolso estão os custos de compra, a vacância, a manutenção, a administração e o imposto, que podem levar mais da metade do número bruto. Fazer a conta líquida antes da compra é o que permite comparar imóveis entre si e com outras alternativas de forma honesta, e escolher o imóvel pelo que ele de fato entrega.

Conteúdo informativo, com exemplos hipotéticos quando indicado. Não é recomendação individual de investimento nem promessa de resultado, contemplação, rentabilidade ou valorização.